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內容來自sina新聞
限購紅線快速消失的現實原因
自呼和浩特成為全國首個正式發文確定放開限購的城市至今已近2月，隨後，全國46個限購城市，截至8月11日，有37個城市對限購政策進行瞭松綁。但到瞭限購松綁的第二階段，地方政府救市上升為"省級救市"，而且類似福建、湖南的救市，通過限購放開，稅費減免等形式刺激樓市，而且認房不認貸開始全省放開，這一政策影響非常大，預計後市將有更多的城市跟進。而且一些庫存並不高、去化周期不長、房價面臨快速反彈風險的城市也同樣進入瞭限購松綁隊伍中。比如預計9月1日起放松限購的廈門，今年房價漲幅位居全國前三名，房價超過2萬元/平方米，可與一線城市比肩；庫存量2萬多套，去化周期僅9個多月。
年初中央提出的"雙向調控"，原意並不是指除四個一線城市外調控可放松，而是規定高庫存以外的熱點城市，要繼續遏制投資投機性需求，限購政策不退出。但有地產高管稱："熱點城市包括哪些？何為高庫存？中央說得模棱兩可，給予瞭地方充分的想象和放松空間。"
而對地方的救市逐步偏移"雙向調控"，中央至今沒明確表態。這與去年多個地方政府救市政策一日遊的狀況相反。今年中國的經濟政策傾向是"穩增長"，也允許"增速"在區間內波動，可以說，這在一定程度上減輕瞭地方政府G D P競賽壓力。而從就業指數來看，目前中國經濟增速雖有所下降，但根據發改委網站7月公佈的消息，今年6月全國31個大城市城鎮調查失業率為5.05%，已連續4個月下降。那麼為何中央會在宏觀經濟運行狀況不是太糟、調控方式有所創新的背景下，允許地方政府偏離"雙向調控"的路線？本人認為，也許原因在於本輪救市救的不是地方經濟，而是地方政府。
2013年國傢審計署抽查各省市地方債，發現地方政府償債壓力巨大。2013年8月，審計署公佈瞭對36個地方政府本級2011年以來政府性債務情況的"抽查"結果，審計報告顯示，有9個省會城市的債務率(債務餘額與地方政府綜合財力的比率)超過100%，最高的達到219.57%。根據國傢審計署的數據，今年地方政府負有償還責任的債務中，將有近2.4萬億元需要償還。
中誠信國際政府與公共融資評級部高級分析師閆文濤指出："債務償還方面，地方債務的償還對土地出讓收入依賴過大，全國承諾以土地出讓收入償還的債務占比達37%左右，部分省份承諾以土地出讓收入償還的債務占比高達50%以上，土地和房地產市場走勢對地方政府債務的償還影響很大。在當前房地產市場景氣下行的大背景下，過於單一集中的債務償還結構加大瞭地方政府債務風險敞口。"比如首批放松二套房貸的廣西地區，該省土地償債規模隻有700多億元，但土地償債比例高達38%。廣西地方債結構中，地方債增長的主力在市本級政府，而廣西債務支出中，土地收儲支出較大。這表明越是依賴土地財政的地方，必然會加大推地規模。一旦房子不好賣，開發商不願拿地，地方政府將飽受償債壓力煎熬。
研究機構數據顯示，2013年地方政府賣地收入為3.9萬億元，償債規模為2.49萬億元。2014年的地方債務償還規模2.38萬億元，與去年基本持平。盡管今年上半年地方政府賣地收入已經達到2.1萬億元，但是市場人士皆認為下半年這一數字將會有所放緩。中原地產市場研究部最新統計數據顯示，7月份，北上廣深4個一線城市，和成都、大連、合肥、南京、武漢等近40個二線城市在內，土地出讓金合計為1054億元，比2013年同期的1953億元下降46%。
地方靠賣地還債的窟窿有增大之勢，而銀行、信托公司等融資渠道卻在收緊。2013年國內第一個理財產品電子化監管平臺上線，3290款產品中，信托融資類產品增速明顯放緩，其中政信合作產品自2013年下半年起出現下滑。
對於地方政府的債務，監管層此前一度認為風險不大。主要有兩個理由：穩定的財政收入和債務展期。在這種情況下，一些地方政府甚至隻管借債，沒有考慮到還款壓力。一旦碰到資金短缺，地方政府很熟練地就會玩起瞭"信用擔保"和"借新還舊"的把戲。但如今在地方政府財政收入減少的情況下，很多金融機構不願意對這類地方債項目接盤。而今年6月，中國審計署最新報告稱，從對2013年6月底以來地方政府性債務變化的跟蹤情況看，2013年6月底至2014年3月底，九個省本級為償還到期債務舉借新債579.31億元，但仍有8.21億元逾期未還。
上半年，以央行和政府加杠桿為特點的"微刺激"，盡管將經濟勉強保持在瞭7.5%的下限水平上，但從央行《2014年二季度貨幣政策執行報告》看，上層對於"微刺激"的負面影響，如惡化政府債務、可能隨之而來的通脹、政府投資的低效率和軟約束、全社會融資成本難降、產能過剩、延緩結構性改革等等的擔憂開始上升。雖然本屆政府對於房地產調控更重視民生工程--- 棚戶區改造，並對棚戶改造實行定向寬松的貸款投入，但在全國范圍內項目投入的大頭仍要依賴開發商，但今年開發商到位資金同比增速從去年的26.5%降至上半年的3%，連續數月負增長。松綁如限購類型的行政幹預，釋放樓市被壓制的需求，解決開發商資金來源的問題，也許會成為突破目前棚戶改造困境的一個捷徑。基於救地方政府與推動棚戶改造等現實原因，從限購松綁到默許地方政府以行政命令解決限貸困境，以樓市回暖換得長效機制調控的時間，也許會是中央面臨今年四季度至明年初地方債償債高峰期的一個無奈選擇。
亦吾(資深媒體人，房地產觀察人士)
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/08164397885.shtml
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