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內容來自sina新聞
政策寬松流動加快二手房春天或至
??王鵬深刻感受到330稅費調整政策所帶來的利好房屋二胎 銀行房屋二胎貸款。
王鵬是21世紀不動產北京安信瑞德藍籌名座一店一名店經理。在330稅費調整政策出臺當天晚上，王鵬所在的門店共簽瞭三個大單。“除瞭一單是剛性需求以外，另外兩單都是因為營業稅減免和二套房首付降低利好政策成交的。”王鵬說。
鏈傢地產調研稱，根據門店所反應的情況，新政出臺後首日市場表現整體較為理性。首先，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶，實際成交價格保持平穩；其次，部分區域2到5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內。從市場整體情況來看，買賣雙方表現較為理性，並未因新政出臺而出現恐慌。
政策利好成交較易
王鵬口中的兩單成交，一單總價為480萬，另一單總價為320萬。由於營業稅從滿五年減免調整為滿兩年減免，這兩套房分別可省下15萬和7萬的稅費。
“此前，業主與買傢談瞭很久都因價格問題沒有達成一致，但330政策出臺後，一方面業主認為符合自己的心理價位，另一方面買傢也覺得省下一大筆稅費，入市心態也開始積極。”王鵬告訴21世紀經濟報道記者，330政策出臺後，他們門店接待的購房者至少增加瞭50%，電話來訪量也增加瞭20%。
鏈傢地產市場研究部張旭認為，本輪組合拳政策偏房貸2胎向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過此前各界預期。
從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統一為40%，此後一直處於上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購一套總價200萬元的二手房為例，首付金額可下降60萬之多。
從歷史情況看，營業稅政策也全面回到2009年的。據鏈傢地產測算，北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業稅，如果營業稅“五改二”政策落地，交納營業稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負擔將會有所降低。
另外，從鏈傢地產對北京一線經紀人的調研來看，3月換房需求在整個需求中的占比約為70%。也就是說，二套首付比例降低和營業稅新政落地，將會引導更多的低稅房源入市，改善性需求入市的步伐也會大大加快，二手房市場也將會更加活躍。
張旭認為，在成交旺盛的情況下，利好政策對市場情緒的帶動將會比較明顯，3月有望成為北京市場本輪調整的拐點，預計二季度及下半年北京房價將會出現較為明顯的反彈。
不過，值得指出的是，目前北京二手房交易中個人所得稅稅負較高，再加上限購政策的持續執行，北京等大城市的購房需求依然在被抑制之中，不排除未來政策還存在繼續放松的空間。
部分業主開始抬價
需求踴躍也有另外一面表現，王鵬也註意到，要求抬價的業主也在增加。
就在330政策出臺當天，王鵬所在的區域另外一傢門店成交瞭一套標的500萬的房子。但由於四傢中介手裡都有客戶，最終，在當天晚上加價20萬成交。
王鵬深刻感受到市場的變化。他告訴21世紀經濟報道記者，去年，業主的房子一般會掛牌3-4個月才可能成交，而成交的前提也是業主同意降價10%-20%。但這種場景可能在未來估計很難看到。
以王鵬的經驗判斷，以業主和購房者心理預期來看，二手房市場未來至少有10%的漲價空間。
張旭也認為，雖然能夠直接受惠於此輪政策利好的購房者數量有限，稅費成本下降幅度也並不大，但政策對於預期的影響仍將使市場整體交易熱情，尤其是改善型需求的入市積極性得到提振，促使未來成交量進一步上升，不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。
我愛我傢提供的數據顯示，截至3月29日，北京市3月份二手房網簽量9648套，比2月份同期增長11.25%，比去年3月同期增長16.58%；網簽面積86.69萬平，比2月份同期增長10.19%，比去年3月同期增長13.36%。按照現階段的網簽量增速，預計3月全月北京市二手房網簽量將達到萬套以上。
在價格方面，據偉業我愛我傢市場研究院統計，截至3月29日，北京市二手房月度成交均價為30439元/平，比2月份均價增長4.09%，比去年3月回落6.34%。
對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，從現階段北京市二手房市場的量價情況來看，今年的陽春三月，在去年4季度各項利好逐步釋放的情況下，隨著天氣的轉暖，二手房市場成交量逐步上升，成交價格環比也將出現3%-4%左右幅度的上漲。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，3月份截至29日，我愛我傢在北京區域達成的合同簽訂量比2月份同期增長瞭149.89%，比去年3月同期增長101.39%。由於網簽的滯後性，這些已經簽訂的合同將在4月份在網簽量上有所體現，由此推斷，4月份的二手房網簽量還將再度攀高。
北京樓市在930新政、公積金新政、普通住宅標準調整、兩次降息、一次降準等多重利好的影響下，已經出現瞭明顯的成交量反彈，在成交量顯著反彈的情況下，市場價格目前同比雖然仍是回落，但已經明顯止跌企穩。
亞豪機構市場總監郭毅分析，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大的抑制瞭購房時間在5年以內的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業稅調整後，稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2年-5年之間的二手次新房交易。
不過，郭毅也註意到，本次稅費調整並未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，目前這一稅種的征收標準是5年以內房產，(銷售價格-房產原值)×20%，房產滿5年且為傢庭唯一住房才會免征。二手個稅未如預期中一樣，與營業稅同步下調，無疑將會在一定程度上影響到對於二手市場交易量的拉動力度和效果，也說明在二手房政策上，政府同樣保留瞭一定的調整空間。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/14295989282233792640323.shtml
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