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內容來自sina新聞
【案例2】市民趙先生咨詢，他是從建築公司手裡買的抵債房，房款直接付給瞭建築公司，同開發商簽訂的《商品房買賣合同》及三方抵債協議，現在開發商出現瞭逾期交房和逾期辦證的情況。他的《商品房買賣合同》的內容與其他購房人的內容完全一樣，但開發商不同意給他違約金，開發商的做法是否合法？
近日，2014年大連夏季房交會如期在星海廣場拉開帷幕，大連仲裁委員會和北京市融商律師事務所響應政府號召，開展的公益政策法律咨詢展臺也一如既往為廣大購房者提供各種法律咨詢。在當前房地產調控政策下，抵債房糾紛及連環購房合同糾紛成為廣大市民及房地產企業關心的熱點。昨日，記者就此采訪瞭大連仲裁委員會發展處吳少雲處長及北京市融商律師事務所馬文龍律師，請他們詳細解答瞭市民關心的購房的熱點問題。
【案例3】孫女士在辦理房屋所有權證之前，將自己位於甘井子區的一處房屋再次出售，後手買受人王先生起訴，要求與孫女士簽訂買售合同，某開發商協助辦理房屋權屬登記。該案應當如何處理？
【案例1】市民王先生問，現在房屋中介公司有很多抵債房源，多是開發商資金困難，將房屋抵債給施工方。購房者直接與開發商簽訂商品房買賣合同，是否合法？
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【提醒】 以房抵債大量發生，但形成糾紛的不多，如果發生糾紛通常在三方當事人之間發生。如果合同約定三方協議開發商直接將產權證辦理至第三方名下，則涉及規避稅費，即施工方應先辦理產權證至自己名下，然後按照二手房手續辦理至第三方名下，兩次交易均應依法繳稅。因此三方抵債協議無效。
【解析】 遼寧省高級人民法院的參考意見是：第三人雖與開發商簽訂商品房買賣合同，但雙方之間並不存在商品房買賣合同關系。當事人不能依據其與開發商簽訂的商品房買賣合同主張逾期交付或逾期辦證的違約責任。本案中，趙先生雖然與開發商簽訂《商品房買賣合同》，且內容與其他購房者一樣，但與開發商並不存在商品房買賣合同關系，因此也不能據此要求開發商承擔逾期交房及逾期辦證的違約責任。
【提醒】 購買抵債房要慎重，對可能會出現的風險要瞭解，盡量規避，避免個人權益受損。
【解析】 遼寧省高級人民法院的參考意見是：債權人抵債而來的房屋，隻有辦理產權證書後出賣給第三人並辦理產權變更手續方能發生物權變動效力。債權人在沒有取得房屋權屬證書情況下將抵債房屋出售給第三人，第三人又與開發商簽訂房屋買賣合同，屬於規避法律行為。
【解析】遼寧省高級人民法院的參考意見是：實踐中，時有出現連環購房合同，即買受人在沒有辦理產權證書的情況下又將房屋出售給第三人。此種情況下的第三人往往因辦理權屬證書而提起訴訟。對此，應以直接向第三人出賣房屋的當事人為被告，以前手房屋出賣人為第三人進行審理。由前手出賣人將房屋權屬證書辦到前手買受人名下，再由前手買受人(後手出賣人)將房屋權屬證書辦到第三人(後手買受人)名下。
【提醒】連環購房合同糾紛大量發生在購房者投資性購房的情況下，即購房者在開發商處簽訂合同或認購後，不辦理產權證，也不辦理網簽，不開具購房發票，而是直接將房屋轉讓給第三人，由第三人與開發商直接簽訂《商品房買賣合同》。如果發生糾紛，則需要開發商將產權證辦理至第一手購房者，再由第一手購房者將產權以二手手續辦理至第二手購房者，這樣產生兩次交易稅費，成本反倒更高，因此要慎重。
本報記者徐瑾2順位房貸任何問題免費諮詢
購買抵債房屋，應當註意以下幾點：要選講信用、有實力的開發企業；二是要及時簽訂正式的商品房買賣合同；三是瞭解開發企業的銷售情況，具體辦法是(市內四區)登錄大連市房地產登記交易中心網站 www.dl-fangdi.com.cn，進入樓盤列表欄目，查詢所售樓盤每一套房屋的法律狀態。
購買抵債房應註意什麼問題
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