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  五一商務區是長沙唯一的成熟商務區，也是優質寫字樓的集聚區。隨著開福萬達廣場約18萬平方米的優質辦公物業於2013年第四季度投入市場，令全市優質寫字樓總存量達28.5萬平方米。該優質物業的入市，標志著長沙開始真正迎來瞭甲級寫字樓時代，也令長沙優質寫字樓市場發生瞭一些變化：



DTZ戴德梁行長沙2013年下半年房地產市場分析

  DTZ戴德梁行長沙分公司近日舉行瞭新聞發佈會，回顧2013年長沙房地產市場的變化：五一大道商務區優質辦公物業於第四季度投入市場，令長沙優質寫字樓總存量達28.5萬平方米，優質寫字樓租賃市場表現較為活躍，吸納量創歷史新高，因大面積的物業集中入市，該區域的空置率明顯上升；商鋪方面，多元化業態商業供應暢旺，傳統零售商通過提高餐飲、休閑娛樂比例、加速線上購物平臺開發等舉措應對電商沖擊，快時尚品牌和大型零售商快速佈局長沙市場；住宅方面，長沙住宅市場供需兩旺，11月房價同比增長11.8%，芙蓉區引領六區房價，望城區則墊底。

  二、商鋪加緊業態調整，體驗性消費顯著

  面對持續強勁的需求，我們預計下季度長沙住宅市場價格將保持平穩，而隨著政策對住房市場調控作用的顯現，以及傳統淡季的到來，成交量增長速度會有所減緩。

  一、優質寫字樓相繼入市，租金波動增長

  新物業的入市備受市場關註，同時也吸引瞭一批原本在該區其他物業辦公的租戶搬遷至此大廈。如龍湖地產從亞大時代搬至萬達廣場，租賃1,700平方米辦公面積。受此影響，部分寫字樓因租戶的搬遷導致空置率有所上升。此外，新物業還備受一批開辟長沙市場的新成立企業的青睞，其中金融服務和其他專業服務企業表現尤其活躍。新的優質寫字樓租賃活躍直接帶動瞭成交量的增長，DTZ戴德梁行研究數據顯示，2013年五一大道商務區吸納量超過5萬平方米，創歷史新高。然而因大面積的物業集中入市，該區域的空置率大幅上升至46%。租金方面，由於新物業采取低價入市策略以吸引租客進駐，從而令該區甲級寫字樓的租金水平下調至每月每平方米109.5元，環比下降5.6%。

  電子商務對實體店的沖擊已經成為擺在傳統零售面前的一個現實問題，因此不少本土及國內的商業地產商紛紛試水電子商務，企圖通過線上線下的互動促進實體店的銷售。2013 年，蘇寧電器五一廣場Expo 超級店實踐雲商模式，線上線下互動促銷售。此外，友阿集團開發微信購物平臺及手機購物APP，步步高集團自建網上商城。

DTZ戴德梁行商業地產部主管及高級助理董事伍林分析未來線上線下的商業發展方向

  2014年長沙將會有泊富國際廣場和北辰時代廣場等優質物業相繼入市，為市場帶來16.8萬平方米的新增優質寫字樓供應。雖然目前長沙寫字樓市場處於快速發展階段，需求力量持續強勁，供需兩旺，然而大量優質物業的集中入市會直接造成空置率的明顯攀升。此外，我們預期市場需要一段較長的時間才能消化大體量的供應，租金會隨優質物業入市而呈現上漲的態勢。

內容來自sina新聞

  2013 年4 月濱江新城奧克斯廣場約14.9 萬方和9 月開福萬達廣場約21 萬方的優質商鋪入市，令長沙優質商鋪存量提升至81.9 萬方，長沙的優質商鋪面積的供需失衡使得租金水平在過去12 個月中加速上漲，截止2013 年底，長沙全市優質商鋪的首層租金達到每月每平方米350 元。空置率方面，新入市的優質商鋪保持較高入住率，加上市場持續快速消化現有存量，長沙優質商鋪的空置率低至5.67%。傳統百貨和購物中心加速業態調整，為吸引更多的人流而增加餐飲、休閑娛樂業態的比例。新開業的奧克斯廣場和開福萬達廣場餐飲、休閑娛樂比例均在30%以上。此外，位於五一商圈的王府井百貨擴大餐飲面積，引進船歌和黃記煌等品牌餐飲，悅方IDMALL 和樂和城也積極新增特色餐飲，以滿足消費者需求。快時尚品牌和大型零售商持續看好長沙的商鋪市場，加速佈局全市優質商場。其中，優衣庫和華潤萬傢表現最為明顯。優衣庫2013 年共新開3 傢門店，分別位於奧克斯廣場、喜盈門范城和雨花亭凱德廣場。此外，華潤萬傢也於2013 年內新開張3 傢店，分別位於奧克斯廣場、開福萬達廣場和華晨世紀廣場。

 &emsp公館二胎借款;民間貸款利息三、住宅供需兩旺，價格平穩增長

  截止11 月，長沙市住宅批準預售面積約1,039 萬平方米，住宅成交量約1,094 萬平方米，相比前兩年的供需縮減情況，2013 年市場表現出回暖趨勢。分區來看，嶽麓區、雨花區和望城區既是供應量最集中的區域也是成交量最大的區域，三區的供應量和成交量均超過總量的65%。從國傢統計局監測數據來看，11 月長沙新建商品住宅價格同比增長11.8%，在中部六省會城市中漲幅僅次於太原的12.5%和鄭州的12.4%，鑒於長沙房價基數較低，未來依然有上漲的趨勢。分月來看，長沙房價同比漲幅從1 月的2%一直上升到11 月的11.8%，環比漲幅則出現波動性變化，其中傳統銷售旺季的推盤減價以及年底放量促銷，使得9 月和11 月以0.6%的漲幅墊底。DTZ 戴德梁行數據顯示，12 月芙蓉區以每平方米7,148 元的房價引領六區，而望城區以每平方米4,156 元墊底六區。相比去年同期數據來看，天心區、芙蓉和望城區房價均有所下降，其中望城區以5.46%的跌幅居首位，而雨花區、嶽麓區和開福區則穩中有升，嶽麓區以4.71%的漲幅居第一位。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/14193884979.shtml

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