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  溫州市銀行農地變建地條件業為破解司法網拍按揭貸款難題，推進全市不良貸款化解，加快司法處置不良資產，在溫州銀監分局指導下，轄內銀行業金融機構與溫州鹿城法院共同搭建司法網絡拍賣按揭貸款平臺，創新推出房產預登記抵押貸款制度，並取得明顯成效。

  司法網拍按揭貸款涉及的房產其實是產權未轉移過戶的固定資產，無法辦理抵押登記，故在操作過程中存在一定的風險及局限性，一是銀行提前向買受人發放按揭貸款，如因無法過戶、拍賣標的物被查封等因素造成抵押登記未能完成，銀行將承擔較大風險；二是部分銀行要求買受人提供其他貸款擔保，以規避風險，但實際上增加瞭買受人的額外負擔，違背瞭司法網拍盤活抵押物、減輕買受人經濟負擔的初衷。

  為切實解決競買人因司法拍賣涉及的房產標的額較高，一次性付款壓力較大的問題，真正實現買受人"零負擔"、銀行"零風險"，溫州銀行業參照商品房買賣及傳統按揭貸款模式，聯合市中院、市住建委創新推出房產預登記抵押貸款制度，完善司法網拍平臺建設：一是辦理產權預登記。買受人競拍成功並於10日內支付30%首付款，憑法院出具的拍賣成交確認書、人民法院公函和其他相關材料，先向市房屋登記中心申請辦理拍賣房產的所有權轉移預先登記。二是辦理抵押預登記。銀行和買受人憑轉移預先登記房產證明書、貸款抵押合同等材料，辦理抵押權預告登記，並以網拍房產作為抵押辦理按揭貸款。三是發放貸款。在房產產權和抵押預登記完成後，銀行在指定時間內將貸款款項支付至法院指定賬戶，法院向買受人出具產權過戶的執行裁定書，並由買受人憑該裁定書、協助執行通知書和其他相關材料，依次辦理正式的產權轉移登記和抵押登記手續。

  業內人士認為，此舉既減輕瞭競買人的經濟負擔，又提高瞭網拍成功率。其有效性一是破解司法網拍難題，推進司法網拍按揭貸款。因司法網拍被執行房產平均標的額超過300萬元，競買人一次性付款壓力較大，據初步統計，2013年溫州市被執行房產司法網拍平均每次參拍人數為4.1人，首拍成功率低於5%。房產預登記抵押貸款制度有效解決瞭司法網拍房產無法辦理抵押登記的難題，並取消瞭原按揭貸款模式下買受人的擔保義務，減輕瞭買受人負擔，降低瞭司法網拍門檻，將有力推進司法網拍工作的全面開展。二是防范銀行放貸風險，提高銀行參與積極性。司法網拍房產辦理按揭貸款前實行產權預登記、抵押預登記，有效規避瞭銀行提前貸款發放風險，保障瞭銀行貸款資金安全，同時極大地增強瞭銀行參與司法網拍按揭貸款的積極性。目前，工商銀行溫州分行、中國銀行溫州市分行、浦發銀行溫州分行等3傢銀行已與溫州市中院、市住建委正式簽署司法房產拍賣協作紀要，啟動司法網拍不動產按揭貸款機制。三是加大不良資產處置，推動不良貸款化解。截至2013年末，溫州法院已司法拍賣被執行人房產(包括住房、工業產房、寫字樓等商業用房)918處達46.96億元，其中52%屬金融債權抵押房產，涉及不良資產120餘億元，占2013年全市不良貸款處置總額的55.3%。房產預登記抵押貸款既實現瞭買受人的"零負擔"，又解決瞭銀行的後顧之憂，有力促進全面推行司法網拍處置不良資產，成為全市銀行業不良貸款化解的重要途徑。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-15/10352647430.shtml

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