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內容來自sina新聞

中航受累於商業地產 上半年預計虧損3200萬左右

商業地產正成為深圳中航地產股份有限公司(下稱"中航地產")的拖累。

  近日,中航地產發佈半年度業績預虧公告,依舊延續瞭第一季度的虧損,預計虧損2800萬-3600萬元,而去年同期為盈利355萬元,倒退幅度或達到1000%。自2007年開始,中航地產一直在加大對商業地產的佈局,而商業地產也因此成為其核心業務。

  然而,隨著中航地產商業地產擴張速度的加快,這種資金占有率高、回報周期長的慢周轉模式開始表現出弊端,中航地產資金鏈呈緊繃狀態,依靠外界輸血,成為中航地產解燃眉之急的慣例。最近一年來,中航地產通過對外擔保、信托或者大股東借款等方式融資50億元,以解燃眉之急。

  中航地產豪賭商業地產,隻是中航系商業佈局的一著棋,但盤根錯節的中航系,存在著同業競爭的困局。但也有分析認為,在當年的大環境下,中航地產有重組的想象空間。時代周報記者多次聯系中航地產高層,對方稱在外開會,已交由媒體部處理,但媒體部以太忙為由,截至發稿前,仍未回復。

  可售項目斷節引發預虧

  中航地產2007年借殼深南光實現上市,當時便確定瞭重點發展商業地產的路線。從2008年開始,中航地產就通過收購合並的方式,獲得湖南、江西等地的商業開發項目。除瞭發展自身商業地產品牌外,中航地產還與兄弟公司天虹商場股份有限公司聯系緊密,以合作的方式拓展商業地產。

  不過,中航地產的商業之路走得並不順暢,除2010年揚眉吐氣外,其餘發展得並不濟。中航地產2010年年報顯示,受地產業務銷售的拉動,2010年中航地產實現凈利潤2.69億元,同比大增328.33%。而今年首季中航地產實現營業收入5.34億元,同比增長6.85%;但歸屬於上市公司股東的凈利潤為-3989.97萬元,同比大幅倒退523.63%。

  開發節奏斷檔、可售項目斷節,直接引發中航地產的虧損。"由於公司部分地產項目本期未達到結轉收入條件,導致地產業務凈利潤虧損,從而導致公司整體凈利潤出現虧損。" 中航地產解釋。

  查閱中航地產2012年年報發現,截至該報告期末,中航地產共有項目15個,其中,中航城、九方城、中航國際廣場等商業項目多達10個,且大部分項目均處於在建狀態,未能提供業績貢獻。並且,值得一提的是,中航地產的大部分商業項目都位於二、三線城市,且商業項目資金占有率高,回收周期長,這也讓中航地產倍感短期流動資金的壓力。

  "就持有型項目的市場培育期而言,是因區域而異,一個新區的話,至少要8-10年才能發展成熟,區域成熟後項目才能成熟盈利。在成熟的區域,則隻需要培育項目就行,但也要3年左右才能盈利。" 高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋對時代周報記者表示。

  "由於中航地產的核心業務為商業地產,而這些項目都屬於前期投入較大但回籠較緩慢的項目,無法做到住宅項目的快周轉,因此這與其業績虧損存在一定關系。"而這種慢周轉的模式讓其陷入瞭捉襟見肘的窘境,隻得依靠外界輸血救急。

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 7次擔保和信托籌資30億

  7月10日,中航地產發再發公告表示,為補充公司流動資金,滿足其正常經營資金需要,擬向公司實際控制人中國航空技術國際控股有限公司申請借款最高餘額不超過20億元,期限1年,期限內支付利息不超過人民幣1.3億元。

  同一天,中航地產還宣佈,擬通過銀行向兄弟公司深圳格蘭雲天酒店管理有限公司借款不超過5000萬元,期限不超過1年,借款利率不超過7%,借款利息不超過350萬元。重劃區釣蝦場

  依靠兄弟公司輸血隻是中航地產(專題閱讀)解燃眉之急的一個渠道而已,其更多的是依靠頻繁的對外擔保來救急,甚至為緩解公司項目開發高峰期的資金壓力,多次借道高風險信托,以補充公司短期流動資金需求。

  截至2012年6月前,中航地產實際已發生的對外擔保餘額為人民幣10.7億元,占最近一期經審計凈資產的比例為41.07%,經股東大會審議通過但尚未辦理完畢相關手續的對外擔保金額為15.6億元,兩項合計公司對外擔保總額為人民幣26.3億元,占公司最近一期經審計凈資產的比例為101.33%。

  而時代周報記者粗略統計,從2012年6月份到如今的一年多時間,中航地產就累計先後7次提供擔保和申請信托,籌資近30億元。且值得一提的是,中航地產也曾為籌錢出售旗下南昌中航國際廣場部分資產,得到3080萬元的現金。

  或再謀重組

  中航地產的商業地產佈局,隻是中航系商業帝國的冰山一角,中航系股權關系極為錯綜復雜。

  中航系由世界500強企業之一的中國航空工業集團公司(以下簡稱"中航工業")掌舵,中航工業持有中國航空技術國際控股有限公司(下稱"中航技國際")的76.83%的股份。

  中航地產是中航工業旗下唯一地產類上市公司,控股股東為中航技國際的全資子公司中國航空技術深圳公司(下稱"深圳中航"),深圳中航直接持有中航地產20.62%的股份,並通過占股35.63%的中航國際控股股份有限公司(下稱"中航國際控股", 中航技國際持有中航國際控股39.37%的股權)間接持有中航地產的22.35%的股份,而深圳中航的全資子公司深圳中航城發展有限公司(下稱"中航城公司")則持有中航地產的7.17%的股份。

  歷史資料顯示,中航地產曾有兩次重組。2004年,深圳中航第一次啟動地產板塊業務重組,整合物業業務和酒店業務,2006年進行地產業務整合,將中航地產除中航城項目外的其他項目整體平移到上市公司深南光(中航地產前身),並增設下屬子公司深圳中航地產發展有限公司(以下簡稱中航地產發展),原中航地產改名為中航城公司。直到2007年,深南光改名為中航地產。

  2009年3月,中航地產第二次啟動地產業務整合工作,計劃將中航地產及其子公司中航地產發展,與中航城統一整合為中航地產,不過之後無實質進展。而據西南證券房地產分析師肖劍透露:"中航地產本身一直有資產註入的預期,但是一直都註入不進來。"

  如此盤根錯節的股權關系,不難看出中航系地產同業競爭的困局。比如中航系的招牌項目中航城,目前中航地產運作昆山中航城、贛州中航城、九山中航城、惠東中航城、上饒中航城項目等,而中航城公司官網顯示,其項目包括深圳中航城、贛州中航城、昆山中航城。顯然,如何理順深圳中航城與中航地產兩傢公司的業務,也是中航系將要面臨的難題。而另一方面,中航工業也有不少項目儲備。有業內人士透露,中航工業有眾多分佈在全國各地的舊機場和廠房,下轄200多傢子公司,由此不難想象,中航工業有著驚人的自有土地儲量。

  而根據公開資料,據不完全統計,截至2008年,中航工業的房地產資產就達93億元;截至2009年底,中航地產第一大股東深圳中航擁有的土地儲備超出1000萬平方米,仍握有大量的土地資源尚未開發。

  "不可否認,若是房地產股融資放開,能提升板塊估值,但和資產註入比,在當前板塊估值較低、地價高企、房價漲幅趨緩大環境下,低價發股高價拿地或會侵蝕老股東利益,而資產註入則對老股東更有利。大股東手頭有近千萬平方米開發物業儲備,上市公司歷史上也曾多次在年報和相關公告中表示'將采取合法、有效的方式消除與公司的同業競爭,促進上市公司更加規范高效地運作','包括項目托管經營、租賃經營、資產註入等'。若'再融資'放開,作為中航工業旗下唯一的地產上市平臺,中航地產將有重組的想象空間。"國信證券指出。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/16492318706.shtml

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