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內容來自sina新聞

中民投拿下上海新地王被指內定:開拍不到2分鐘成交

11月18日,位於上海南外灘核心區域的黃浦區董傢渡13、15地塊,經過兩回合的競拍,以248.5億元的總價出讓,成為上海乃至全國今年的總價地王。圖為,上海董傢渡15號地塊。

上海誕生全國新地王單宗地塊總價248.5億元

【宏觀·政策】上海新地王是否內定受質疑

《中國經濟周刊》 記者 劉德炳 | 上海報道

11月18日,備受業界關註的上海董傢渡地塊成功出讓,經過僅僅兩回合的競拍,便以248.5億元的總價被上海外灘投資開發有限公司、上海佳渡置業有限公司、中國民生投資(8.34, 0.00, 0.00%)股份有限公司三傢公司聯合體(以下簡稱“中民投聯合體”)一舉拿下,成為上海乃至全國今年的總價地王。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

不過在地王的光環之下,其地價低於業界預期也引發瞭種種質疑。此外,中民投聯合體和中民投股東之一的泛海控股,分別作為兩方參與這一土地的角逐,也令這一地塊蒙上瞭內定的嫌疑。不過對此,上海市土地交易市場工作人員回應稱土地出讓全程透明,並不存在內定一說。

不到2分鐘成交新總價地王

11月18日,位於上海南外灘核心區域的黃浦區董傢渡13、15地塊(黃浦區小東門街道616、735街坊地塊)國有建設用地使用權掛牌出讓活動在上海市土地交易市場舉行。

這一地塊土地面積為175143.1平方米,出讓面積為126740.1平方米,地上容積率為5.54,規劃地上建築面積為701900 平方米,總建築面積為1139400 平方米,掛牌起始價為248億元。

據去現場參觀的業界人士介紹,共有中民投聯合體和泛海控股兩方競買人參與競價,不到2分鐘時間,該地塊就“閃電”成交,由中民投聯合體以人民幣248.5億元競得,溢價率僅為0.2%。

據瞭解,248.5億元的價格是今年上海乃至全國單宗土地成交價最高的一塊地,即今年的全國總價地王,從土地出讓交易記錄來看,這一地塊的價格僅次於2009年碧桂園、雅居樂、富力地產聯合以255億元拍得的廣州市亞運城地王。

新地王價格實際單價隻有21809元/平方米

雖然如此,這一地塊的最終成交價卻比市場之前預期的價格便宜不少。

10月13日晚間,“董傢渡地王”正式掛牌,起始總價為248億元。10月,有業界人士向媒體表示,這一地塊地處外灘金融集聚帶,地段優勢得天獨厚,預計成交總價有可能高達300億元,成為中國有史以來總價最高的一個地王。

結果,成交總價不僅比市場預計的便宜,其單價更是遠低於業界判斷。董傢渡地王11月18日成交後,有多位業界人士即表示,其建築面積為701900 平方米,總價248.5億元,折合樓面價達到3.54萬元/平方米。

事實上,根據《中國經濟周刊》記者拿到的出讓文件顯示,這一土地的實際單價遠低於3.54萬元/平方米。

記者註意到,這一地塊不僅有701900 平方米的地上建築面積,另外還有437500

平方米的地下建築面積。而在地下建築面積中,其經營性商業建築面積限定為 111100平方米、停車庫建築面積限定為

326400平方米。一位地產界從業人士告訴記者,由於地下商業和停車庫均能形成銷售,而且在上海,部分地下商業和停車庫同樣價格不菲,因此這部分建築面

積也應該算在單價中。

據此測算,這塊地總建築面積高達1139400

平方米,其單價隻有21809元/平方米。而同在上海浦東,有些地段不如該地塊的土地,價格與之相差無幾,有的甚至遠遠超過董傢渡地王。例如,同在上海浦

東,地段遠不如董傢渡地王的周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊,其單價樓面價也將近2萬元/平方米;距離上海浦東核心區外灘商圈更遠

的世博園板塊去年出讓過大批土地,其中有些地塊的樓面價高達近4萬元/平方米。

有關部門稱“不存在內定”

總價低於市場預期、單價實際較低,以及此前苛刻的出讓條件,引發瞭市場的種種猜測。

記者註意到,該地塊在出讓時提出瞭較高的門檻,比如有:綜合用地各用途比例,商業比例不大於 17%,辦公比例不小於 65%,住宅比例不大於 18%;受讓人自持地上辦公物業不低於 60%,10年內不得轉讓;禁止設置一般商品交易市場等。

對此,上海市土地交易市場有關工作人員向《中國經濟周刊》記者表示,該地塊位於南外灘核心商業區,將建設以金融功能為主的城市綜合體,希望以持有型物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質企業參與競拍。

此次拿地的三傢結婚貸款公司聯合體中,上海佳渡置業有限公司是中國民生投資股份有限公司的孫公司,即此次拿地由中民投和上海外灘投資開發有限公司主導。

中民投是由全國工商聯發起,經國務院批準成立的一傢大型民營投資集團,於2014年5月9日在上海成立,註資資金500億元,由59傢大型民企發起,致力

於發展包括新能源、鋼鐵、礦產物流、房地產等在內的九大板塊。中民投負責人在接受媒體采訪時表示,中民投希望將新外灘打造成為具有國際影響力的新興金融中

心。

十分值得註意的是,記者從上海市規劃和國土資源管理局瞭解到,這塊土地10月13日發佈瞭上市交易公告,在這之前,該地塊早已經過瞭預申請(自2009

年開始,上海就開始試點土地預申請制度,以緩解土地供需矛盾,改變唯價高者得土地無序競爭的局面),而隻有通過瞭預申請的企業才能最終參與11月18日的

土地拍賣。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,據此前預申請公告結果,董傢渡地王共接受20人次的咨詢,最終進入現場競買的僅有2傢企業,即中民投聯合體和泛海控股。

同策咨詢研究部總監張宏偉進一步指出,泛海控股本身就是中民投股東,雖然表面上看中民投聯合體和泛海控股是兩方公司,但是民間二胎金主風險任何問題免費諮詢,無論最終哪傢企業獲

得對董傢渡地王的開發權,最終兩傢企業都會獲益,隻不過最終主導這個項目開發的幕後人不一樣而已。為何這一地塊隻有中民投及其關聯方通過預審請並參與競

買?記者就此采訪瞭上述上海市土地交易市場工作人員,然而她表示,這一地塊的出讓全過程完全公開透明,並不存在內定一說。



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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/08215942804058917362612.shtml

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