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京前十月寫字樓投資增四成 多看好租金回報率
與愈加嚴格的房地產調控政策下住宅投資市場低迷的狀態不同，北京的寫字樓市場卻逆勢上揚，受到投資者熱捧，正在醞釀著一波低調火爆的獨立行情。
"今年的寫字樓投資市場最活躍的群體集中在投資額1000萬~2000萬元，與去年小業主、煤礦等'土豪'行業集中搶購不同，除瞭民間資本，投資群體不乏機構投資者、私募、險資等，這說明北京的可售型寫字樓穩定的投資回報已被更為理性的投資群體認可。"譽翔安地產合夥人王珂告訴記者。
來自第一太平戴維斯的市場投資報告也顯示，今年第三季度北京甲級寫字樓資本值大體穩定在每平方米62,400元，同比增長2.1%。在第三季度北京整售投資市場90億元的總成交金額中，寫字樓繼續成為最受投資者青睞的物業類型，占到總成交額的74%。
逆市熱銷投資居多
"'十一'才開始蓄客，11月9日正式開盤認購額就達到瞭9億元～10億元，還有30%～40%的客戶要繼續排號等待後續房源，這種情況連我們自己也沒有想到。"位於望京的出售型寫字樓項目誠盈中心營銷總監張冬林告訴記者，在該項目一期認購的10億元左右成交中，出於投資目的購買比例高達66%，三分之一為企業自用。
"從價格上每平方米4.5萬元的均價跟望京區域的住宅相對應，從投資者的購買傾向來說，多套甚至整層購買的需求比較集中。"張冬林說，由於望京區域承接瞭CBD寫字樓需求溢出，IT企業外遷，加上大望京商務科技創新區與電子城北擴區，已經形成瞭電子、通訊、新材料、新能源等幾大支柱型產業為主導的產業集群，該項出售的三分之一房源主要集中在以上幾個行業自用。而在66%的投資購買客群中，比較集中於1000萬～2000萬元的投資額，背後不乏機構投資者。
在北京新增供應極其稀缺的甲級寫字樓市場，可房貸2胎缺錢急用哪裡借錢售型寫字樓銷售火爆並非個案。一位寫字樓營銷人士告訴記者，位於朝陽區朝陽公園附近的某寫字樓項目將有部分出售，雖然還沒有正式銷售，其蓄客量就已經非常可觀，預計售價能達到每平方米10萬元左右。
與熱銷的個案項目相對應，北京市統計局發佈的1～10月房地產市場運行情況也顯示，今年前10個月，北京市寫字樓投資完成468.3億元，同比增長45.2%，高於住宅部分7.2%的同比漲幅。而在銷售方面，今年前10個月，全市寫字樓銷售面積為243.2萬平方米，同比增長47.4%，也遠高於住宅部分3.2%的增幅。此外，北京寫字樓的竣工、施工面積增速也為同期住宅商品房的兩倍左右。其中前10個月的寫字樓施工面積為1870.4萬平方米、新開工面積445.5萬平方米、竣工面積121.9萬平方米，同比增長均超過20%。且近幾個月以來，寫字樓供給面積的增長率均達到瞭住宅的兩倍以上。
誰在搶購寫字樓？
到底哪些投資群體在搶購寫字樓，這些群體搶購寫字樓的目的也頗為引人關註。
譽翔安地產合夥人王珂告訴記者，去年該機構曾經參與位於北京麗澤商務區的國投財富廣場的寫字樓銷售，當時總計20億元的投資額中客群比例呈現"M"型，有10億元集中在219個中小投資客，2億元的購買集中在投資額兩三千萬的商業地產定向投資客群，8億元集中在20個地方煤礦業行業大賣傢當中。今年的寫字樓投資客群分析則成扁平的金字塔型，以中間階層的定向投資群體為主，這種客群模型說明該市場已經趨於穩定和安全。
誠盈中心營銷總監張冬林在介紹該項目的投資購買客群時也曾表示，投資目的買傢比較集中於1000萬~2000萬元的投資額，其背後的買傢很多與該項目所處於望京地區形成產業集群的IT、電子等行業完全無關，個人、機構、私募甚至有海外買傢。
"這些定向投資群體都有專業的理財能力，他們看中的一定是寫字樓的投資回報率。目前北京的寫字樓投資回報率是非常高的，核心市場基本處於滿租狀態，投資回報的穩定性也有一定保證。"王珂介紹，根據測算，目前北京的5環以內的寫字樓租金投資回報率平均可以達到每年4%~5%，部分5環外新興區域短期內的租金回報率也在2%~3%，但是反觀高端住宅市場的年租金回報可能連2%都達不到。
"投後服務"需求湧現
在房地產調控、北京樓市限購加碼的大背景下，寫字樓投資逐漸成為投資客的有效投資出口。不過，以往散售型寫字樓一直存在很難有效地整合所有業主資源，難以取得統一後期管理理念的瓶頸。
"相對於商鋪等其他商業地產物業後期經營的高專業要求、經營風險，寫字樓出租的後期運營管理難度相對要低。"王珂表示，目前可售型寫字樓由於投資客銷售占比居多，投資者對於其持有寫字樓物業的所有權、收益權、經營權均有清晰的認識，很多客戶都提出瞭"投後服務"的需求。
投資客戶居多的可售型寫字樓，投資者均會提出提供後期的租賃以及全程資產管理服務的需求。"很多寫字樓投資客購買後均會委托相關第三方直接租賃管理。一些港臺、外地的投資客，非常自然就是把寫字樓投資當成一種理財產品，每年直接收取租金回報。"第一太平戴維斯北京投資部董事紀剛也告訴記者。
"優質寫字樓仍然稀缺，投三重房屋二胎資者們將把重點放到次要地理位置與非核心的物業上，因為海外投資者更加傾向於投機偏好。"世邦魏理仕亞太區資本市場研究部董事蔡泳嘉說，高凈值投資者們對市場持樂觀態度，也愈加看重諸如房地產類的直接投資所帶來的價值與回報。
根據世邦魏理仕的報告顯示，到2013年二季度末，北京的寫字樓租金才結束瞭一輪長達14個季度的持續上漲。且當季北京寫字樓整體空置率為2.3%，達到瞭北京寫字樓市場的空置率的歷史最低水平。即便放眼中國的寫字樓市場，北京甲級寫字樓租金也延續瞭以往的趨勢，扮演著領跑全國的角色。
世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉對此分析認為，受益於快速增長的市場需求以及有限的新增供應，北京的辦公樓租金在過去三年裡上漲超過一倍。與商品住宅、零售商鋪、行業用地等其他物業相比，寫字樓租金此前突飛猛進的漲幅，和相對穩定的需求增長，仍然是其他物業類型難以企及的。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/15022520289.shtml
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